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宇宙中心”绝版创世纪对面170亩宝地即将掀起一场腥风血雨
时间:2018-10-20 21:58:54  来源:本站  作者:

  比如,西湖区的三墩北,往北一丢丢,就是余杭良渚;拱墅区的桃源,跟余杭崇贤,只隔着一座半山。

  有时候就想,这些土地,都已经抢得“你死我活”。如果真正的核心区推地,那会掀起怎样的腥风血雨?

  很多人可能会说,大部分核心区,都没地了吧。在我们的固有认知中,的确如此。

  举个例子,市中心板块,三年来就卖了一块凤起潮鸣(上一次是华家池);再比如滨江,江南大道沿线两侧,公认的无地可推。

  最近杭州规划局发布的一则用地规划就显示,未来欣盛·东方郡隔壁,将有一块宅地推出。对于最终地价会是多少,滨江人民早已嗨爆。

  而“宇宙中心”奥体,它的核心区,其实也有宅地待字闺中。相信它出让的那天,必将全城瞩目。

  据浙报地产传媒研究院数据显示,地块出让面积113333㎡,容积率2.7(另有说法为3),住宅用地,由盈丰路、民和路、皓月路,金鸡路围合而成。

  首先,区位优势明显。它跟龙湖·天璞、融信保利·创世纪,仅隔着一条盈丰路,与杭州国际博览中心的 最短直线米。

  除了奥体中心,地块和地铁2号线盈丰路站、钱江世纪城小学的直线米内。汇德隆商业项目和庆春过江隧道,距离地块,也不到1公里。

  除了西侧在建的创世纪、天璞,和南侧的空地,北侧的写字楼博地中心、大象国际,均已投入使用,东侧的住宅小区万和国际,更是早已交付入住。

  第三,地块规模够大。113333㎡的出让面积,换算成亩,大概是170亩。

  我仔细对比了8个楼盘的占地面积,发现地块,比天璞和创世纪加起来,还要大上一些。所有项目中,仅次于信达中心的157787㎡(约237亩)。

  如果按2.7容积率计算,体量约为30.6万㎡。在产品打造上,会有很多想象空间。

  板块历史地价,肯定是首选衡量标准。但很明显,这完全不能作为参考依据。因为奥体核心上一次推宅地,已经是一年半前的2016年7月6日。

  那一天,龙湖以楼面价19285元/㎡,竞得M-04西侧地块。同一天,融信也夺得了1宗宅地。这2宗地块,也即现在的天璞和创世纪。

  目前,奥体核心最高地价,为信达中心的21576元/㎡,阳光城·檀悦次之,楼面价19846元/㎡。地价最低的,是保亿绿城·奥邸国际,只有2073元/㎡。

  对于已晋升为“宇宙中心”的奥体来说,一年半前的地价,早已不存在任何参考意义。

  上个月12日,滨江襄七房单元成交了1宗宅地,由中海竞得,楼面价34464元/㎡,自持13%。它的位置,基本在滨江区和萧山区的交界处。

  萧山市北的最高地价30816元/㎡,则发生去年3月底,也就是著名的萧山人参(融信和恒大)。但它们跟M-04地块的直线公里。

  近期大热的申花和城东新城,也是很好的参照。前者封顶价超过4万,后者封顶价3万6。

  因为限价(精装高层3万5左右),自2016年底时代奥城首开以来,奥体核心热度,就一直居高不下。而且买房困难指数,勘称全杭州第一。

  尤其奥体三兄弟--时代奥城、天璞和创世纪,据说有不少购房者,全款陪跑多次,至今未能如愿。

  也正因为如此,奥体核心楼盘的去化速度,十分惊人,基本是“开一次,售罄一次”。

  截至目前,时代奥城、景瑞天赋,及都会山(住宅部分),已经清盘。时代奥城花了一年时间,景瑞天赋去年8月首开,同年12月售罄。

  目前,创世纪还有3、4、5、6、8、9、15号楼未开,预计春节后加推;阳光城·檀悦也有1、3、4、5、7、8号楼,尚未领出预售证。

  龙湖天璞洋房已售罄,还剩6、11、13、14号高层房源,户型108-138㎡,前期均价35000元/㎡。

  2017年12月,保亿绿城·奥邸国际领出4号楼预售证,均价48000元/㎡,总价千万级,已售罄。据置业顾问介绍,另一幢住宅将在2019年开盘。

  信达中心杭州壹号院首开的2、3、5号楼,目前已经售罄,均价在43000-48000元/㎡。剩余房源,将在春节后陆续推出。

  但这些房子,依旧非常难买。我的一个朋友,正准备卖掉手中的二手房,计划年后全款、托人脉置换一套奥体新房,希望能如愿。

  上述奥体8盘,都未交付。目前,板块内二手房,以滨江·金色江南、顺发·美哉美城,及金昌·春和钱塘为代表,跟地块的直线公里内。

  该楼盘2015年9月首开,2017年下半年交付。因为户型赠送面积高,二手单价高达5-5.5万/㎡(未满两年,有增值税)。去年,曾经出现过一套成交单价5万7的二手房(含税)。

  美哉美城的东北侧,滨江·金色江南的二手房挂牌价,基本在4.5-5万之间。

  参照申花、城东新城等板块,地价与二手房价对比值(1:12-1:1.25),M-04地块的最终地价,应该会在3-4万之间。

  若是这个价格,相信 拍到封顶,并出现自持的概率极高。毕竟,它只比萧山人参,贵了2千多。

  根据先前的公开报道,钱江世纪城还有多宗土地拟出让,其中备受期待的,还有1宗钱江世纪城S-05/06地块,土地性质为住宅,出让面积高达175亩。

  该地块东至永晖路,南至扬帆路,西至五堡河,北至飞虹路,位于美哉美城东侧,金色江南南侧。

  我们先做一个假设--M-04地块最终地价,与中海滨江襄七房地块持平,即34464元/㎡。

  在我的印象中,就近几年杭州单个项目总价而言,应该仅次于信达中心的123.18亿元(华家池136.73亿元,但分为三个项目)。

  信达中心,起初由信达和万科联合竞得,后来万科退出,而最终项目由三家房企合作开发--浙江信达占50%,滨江房产占10%,融创地产占40%。

  所以,M-04地块,不管拿地过程如何,最终结果,大概率也是多家房企合作。

  比如,开年连拿5宗江干涉宅土地的龙湖(下沙、丁桥、笕桥和彭埠),已经花掉134.8亿元。

  融创应也不会单独出手,其操盘的信达中心,再加上萧山科技城项目,货量已相当庞大。即便参与,也可能是合作参股的形式。

  今年的滨江房产,已手握多个新项目(含操盘或参股),比如江南名府、翡翠之星、御江南、翡翠江南、卧城印象、下湘湖项目等,储备充足,拿地可能性不高。

  据公开报道,融信中国计划发行2021年到 期3.25亿美元优先票据,用于其若干现有债务的再融资;阳光城也宣布,拟发行规模不超过200亿元公司债券。

  绿城虽已有西溪云庐、沁园和凤起潮鸣等多个项目,但在奥体核心这样的板块操盘一个项目,绝对是加分项。

  其他央企“人来疯”的,就说不准了。但要是讲政治,就不会再拿总价这么高的地了。比如,“我就是钱”的信达,今年将重归“不良资产处置”主业,不会再上演豪压百亿地王的戏码了。


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